Så tolkar du årsredovisningen i en bostadsrättsförening?

Att förstå en årsredovisning i en bostadsrättsförening är avgörande för att kunna fatta kloka beslut under årsstämman. I årsredovisningen finns information om föreningens ekonomi, skulder, underhåll och framtida investeringar. I den här guiden går vi igenom hur du tolkar en BRF:s årsredovisning, vilka nyckeltal du ska titta på och vad som kan signalera en stark eller riskfylld ekonomi.

Hem » Brf kunskap » Att tolka en bostadsrättsförenings årsredovisning

Därför är årsredovisningen för Brf viktig att kunna tyda

Innan du deltar i bostadsrättsföreningens årsstämma, eller funderar på att köpa en bostadsrätt är det viktigt att läsa föreningens årsredovisning och förstå vad den säger. Den ger en tydlig bild av föreningens ekonomi och visar hur intäkter från årsavgifter och hyror har använts för att täcka kostnader, underhåll, räntor och amorteringar under året.

Årsredovisningens olika delar och dess betydelse

Förvaltningsberättelsen ger en allmän beskrivning av föreningen och dess fastigheter, samt en beskrivning om väsentliga händelser under året. Här hittar du också föreningens nyckeltal.
Resultaträkning. Här kan du se föreningens intäkter och kostnader. Alltså hur pengar från avgifter och hyror används till alla föreningens kostnader. Jämför gärna siffrorna med föregående år. Resultatet kan variera kraftigt beroende på underhållskostnader.
Tips! Om det finns ett underskott, försök att exkludera underhållskostnaderna och se om resultatet då blir positivt. Kom ihåg att en bostadsrättsförening ska följa självkostnadsprincipen, vilket innebär att intäkterna så nära som möjligt ska täcka kostnaderna.
Balansräkning. Här ser du föreningens tillgångar och skulder vid räkenskapsårets slut. Du kan se hur mycket pengar som finns i kassan.
Tips! Jämför detta med förra årets siffror. Om det finns en stor minskning, ta reda på varför. Det kan bero på större underhåll som har genomförts.
Kassaflödesanalys. Visar hur pengar har flödat in och ut ur föreningen under året. Den hjälper styrelsen att förstå hur investeringar, drift och finansiering påverkar föreningens likviditet.
Noter. I resultat- och balansräkningen finns hänvisningar till noter. Dessa ger detaljerad information om de olika posterna och jämför dem med föregående år.
Revisionsberättelse. Föreningens revisor granskar årsredovisningen och styrelsens förvaltning. I revisionsberättelsen lämnar revisorn sin bedömning och rekommenderar om årsstämman bör fastställa resultat- och balansräkningen samt ge styrelsen ansvarsfrihet.

Viktiga nyckeltal i en BRF:s årsredovisning

Årsredovisningen ska innehålla ett antal nyckeltal om: skuldsättning, sparande, energikostnad, årsavgift, räntekänslighet. Genom att följa dessa nyckeltal över tid blir det lättare att fatta kloka beslut om exempelvis avgifter, investeringar och framtida underhåll.

Du kan också ladda ned vår guide som hjälper dig förstå vad siffrorna betyder – och hur du kan använda dem för att göra en tryggare ekonomisk bedömning av föreningen.

Här är de viktigaste nyckeltalen i en bostadsrättsförenings ekonomi

Räntekänslighet

Visar hur känslig föreningens ekonomi är för ränteförändringar. Ju högre värde, desto större påverkan får räntehöjningar på avgifterna.

Soliditet

Visar hur stor del av föreningens tillgångar som finansieras med eget kapital istället för lån. En högre soliditet betyder ofta en mer stabil ekonomi.

Årsavgift per kvm

Visar hur mycket medlemmarna i genomsnitt betalar i årsavgift per kvadratmeter bostadsyta.

Årsavgifternas andel av totala intäkter (%)

Visar hur stor del av föreningens intäkter som kommer från medlemmarnas avgifter. I de flesta bostadsrättsföreningar står årsavgifterna för den största delen av intäkterna.

Sparande per kvm

Visar hur mycket pengar föreningen i praktiken sparar varje år till framtida underhåll och investeringar.
Om sparandet är för lågt kan föreningen tvingas ta nya lån eller höja avgifterna kraftigt när större renoveringar behöver genomföras.

Skuldsättning per kvm

Visar hur stora lån föreningen har i relation till fastighetens bostadsyta. Det är ett vanligt mått för att bedöma hur högt belånad en förening är.

Nettoomsättning

Visar föreningens totala intäkter under året. Det är framför allt pengar från årsavgifter och hyror, men kan också inkludera exempelvis ersättningar eller sidointäkter.

Årsavgift per kvm

Visar hur mycket medlemmarna i genomsnitt betalar i årsavgift per kvadratmeter bostadsyta.

Resultat efter finansiella poster

Visar föreningens resultat när alla intäkter och kostnader är medräknade, inklusive räntekostnader för lån.

Energikostnad per kvm

Visar hur mycket föreningen betalar för el, värme och vatten i förhållande till fastighetens yta.

Ladda ner guiden: Förstå nyckeltalen i en BRF:s årsredovisning

Guide till att tyda Brf nyckeltal

När redovisningen följer K3 kan resultatet påverkas

Om föreningen redovisar enligt K3-regelverket kan det påverka det redovisade resultatet. I K3 delas fastigheten upp i olika komponenter som skrivs av över olika tidsperioder, vilket ofta leder till högre avskrivningar än i K2.
Det kan göra att resultatet ser lägre ut i årsredovisningen, även om föreningens faktiska ekonomi i grunden är oförändrad. Effekten brukar vara tydligast det första året som föreningen redovisar enligt K3.

K3 i praktiken – ladda ner guide här