Vad är egenkontroll för BRF?

För flerfamiljshus finns det vissa krav som fastighetsägare måste följa när det gäller asbest. Asbest kan finnas i olika delar av en byggnad, såsom isolering, rörsystem, tak och golv. Vid sanering av asbest måste auktoriserat saneringsföretag anlitas för att säkerställa korrekt hantering och avlägsnande av asbestmaterial. Fri asbest kan vara farligt för hälsan och det är viktigt att följa riktlinjer och bestämmelser för att undvika risker. Så länge asbesten är intakt i hel isolering, takplattor, lim osv behöver inte sanering vidtas. Har ni löst asbest, ta kontakt med någon av våra samarbetspartners för en sanering.

Kraven på besiktning av automatiska garageportar och andra portar är viktiga för att säkerställa säkerhet och funktion. Besiktningen utförs av auktoriserat besiktningsföretag som har rätt kompetens och kunskap. Det är även viktigt att ha ett serviceavtal för garageportarna för att regelbundet underhålla och åtgärda eventuella problem. Besiktning genomförs av KIWA eller DEKRA. För service finns några förslag bland våra samarbetspartners.

En hyresvärd har skyldigheter att underhålla hyresrättslägenheter enligt gällande lagar och avtal. Hyresgästen kan kräva att hyresvärden utför nödvändigt underhåll, såsom reparationer, byte av trasiga installationer och underhåll av gemensamma utrymmen. Hyresgästen kan vara berättigad till hyresnedsättning om lägenheten inte är beboelig på grund av underhållsbrister, eller om hyresvärden inte åtgärdar bristerna inom skälig tid efter att de har rapporterats.

Sedan tidigare finns en del överenskommelser om VLU (Valfritt lägenhetsunderhåll) mellan hyresvärd och hyresgästföreningen. Detta är dock något man frångår nu då detta fungerat dåligt. Däremot är det tillåtet att med en enskild hyresgäst teckna avtal om förtida underhåll eller standardhöjande åtgärder mot ett tillfälligt tillägg.

För att göra en hyreshöjning i samband med renovering eller underhåll av hyreslägenheten krävs att hyresvärden har skäl och att arbetet resulterar i en märkbar förbättring av lägenheten. Hyreshöjningen måste vara rimlig och i enlighet med reglerna och begränsningarna i hyreslagstiftningen.

I våra samarbeten med jurister finns möjlighet att fråga om råd i dessa situationer. Det går även bra att lyfta frågorna med våra tekniska förvaltare.

Besiktning av hissar i flerfamiljshus är ett viktigt krav för att säkerställa att hissarna är säkra och fungerar korrekt. Besiktningen ska utföras av en auktoriserad besiktningsman från DEKRA eller KIWA.
Hissarna skall besiktigas årligen och omfattar en noggrann granskning av hissens mekaniska och elektriska komponenter samt dess drift och säkerhetsfunktioner.

För att säkerställa korrekt och regelbundet underhåll av hissarna är det viktigt att ha ett serviceavtal med en certifierad hissentreprenör. Ett serviceavtal innebär att hissarna får regelbunden tillsyn och underhåll, vilket minskar risken för driftstörningar och potentiella faror för användarna. Bland våra samarbetspartners finns pålitliga servicebolag.

I föreningens stadgar finns ofta krav på att föreningen skall ha en uppdaterad underhållsplan. För nybyggda föreningar är detta ett krav från och med 2024. Underhållsplanen styr vilka avsättningar som årligen skall göras. Underhållsplanen är ett bra verktyg för styrelsen. Med hjälp av denna kan man planera kommande större projekt och kostnader kring detta. Samt att man har koll på när underhåll gjorts och behöver göras för olika komponenter i fastigheten.

Fastum erbjuder upprättande och revidering av underhållsplaner.

För redovisning av köldmedia i ett flerfamiljshus finns det vissa krav. Gränsen för när en redovisning behöver göras kan variera, men generellt sett krävs det när fastigheten har en viss mängd kylmedia. Redovisningen bör lämnas in regelbundet enligt bestämda tidsintervall och krav och sändas till kommunens miljöförvaltning.

För Stockholm Stad och Uppsala gäller: Varje år ska rapport sändas till miljöförvaltningen om du under någon del av ett kalenderår har utrustning som omfattas av krav på läckagekontroll till en sammanlagd mängd om minst 14 ton CO2e. Senast den 31 mars ska årsrapporten för föregående år ha kommit in till miljöförvaltningen.

Rapportera köldmedia i Stockholm: 
https://tillstand.stockholm/tillstand-regler-och-tillsyn/lokal-och-fastigheter/koldmedier/

Rapportera köldmedia i Uppsala: 
https://www.uppsala.se/foretag-och-arbete/tillstand-och-regler–miljo-och-natur/kemikalier-godsel-och-bekampningsmedel/koldmedier-i-kyl–och-varmepumpanlaggningar/#lamna-in-arlig-kontrollrapport

För att minska risken för legionella i flerfamiljshus måste temperaturen på tappvarmvattnet kontrolleras regelbundet. Legionellabakterier trivs i stillastående vatten och i temperaturer mellan 20–45 °C, till exempel i handdukstorkar, blindrör eller där vattnet håller för låg temperatur.

Bakterierna sprids via vattenånga, exempelvis vid dusch. Det är inte farligt att dricka vattnet, men att andas in bakterierna kan orsaka sjukdom. Därför ska varmvattnet hålla minst 50 °C vid tappställen, men inte över 60 °C, eftersom det då finns risk för skållning.

Temperaturen bör kontrolleras minst en gång per månad.
Om ni upplever problem med varmvattentemperaturen kan en rörmokare hjälpa till. Vid större åtgärder kan en projektledare behövas.

Som fastighetsägare ansvarar ni för att kontrollera radonhalten i fastigheten. Det finns inget exakt lagkrav på hur ofta mätning ska göras, men Strålskyddsmyndigheten rekommenderar minst vart tionde år – samt efter större byggåtgärder som kan påverka ventilationen eller markkontakten.

Långtidsmätning ska göras mellan 1 oktober och 30 april och pågå i minst två månader.

Alla lägenheter med markkontakt ska mätas, samt minst 20 % av övriga lägenheter i varje hus. Referensvärdet är 200 Bq/m³. Om halterna är högre behöver åtgärder vidtas, ofta genom förbättrad ventilation eller radonsänkande insatser.

Om föreningen har arbetsplatser eller skolverksamhet i fastigheten gäller särskilda regler. Kontrollera i hyresavtalet vem som ansvarar för radonmätningen – hyresvärden eller hyresgästen.

OVK (obligatorisk ventilationskontroll) säkerställer att ventilationssystemet fungerar korrekt och ger en god inomhusmiljö.

Hur ofta ska OVK göras?

• Mekanisk ventilation (FT, FTX, F-system): vart 3:e år
• Självdrag (S-system): vart 6:e år
• Radhus med egna ventilationsaggregat: föreningens stadgar avgör ansvaret
• I vissa kommuner kan undantag förekomma

Underhåll och rengöring

• Rengöring av ventilationskanaler rekommenderas cirka vart 6:e år, eller oftare vid behov.

Vanliga brister vid OVK

• För låg luftmängd
• Smutsiga eller felaktiga filter
• Bristande funktion i fläktar
• Obalanserade system
• Ombyggnationer i lägenheter som påverkat ventilationen

En godkänd OVK är viktig både för de boendes hälsa och för att föreningen ska uppfylla sitt ansvar som fastighetsägare. Om föreningen har arbetsplatser eller skolverksamhet i fastigheten gäller särskilda regler. Kontrollera i hyresavtalet vem som ansvarar för radonmätningen – hyresvärden eller hyresgästen.

Har ni teknisk förvaltning får ni stöd med planering, upphandling och samordning – så att inget faller mellan stolarna.

Brandskydd är styrelsens ansvar.

Som boende ansvarar man för det egna brandskyddet, till exempel brandvarnare, brandsläckare och brandfilt. I vissa föreningar ansvarar den boende även för sotning av egen rökkanal – kontrollera vad som gäller i era stadgar.

För föreningen handlar brandskyddet om att säkerställa att fastighetens gemensamma skydd fungerar. Det innebär bland annat att:

• Rökkanaler sotas enligt gällande regler
• Dörrar i brandcellsgränser stänger ordentligt
• Håltagningar i brandcellsgränser är korrekt tätade
• Rökluckor fungerar
• Nödljus testas regelbundet
• Utrymningsvägar hålls fria
• Uppställningsplatser för räddningstjänst är tillgängliga
• Brandlarm och sprinkler servas
• Tidigt larm finns i lokaler med särskild risk

Det är många delar att hålla reda på – och ansvaret ligger på styrelsen.
Har ni teknisk förvaltning ingår regelbunden kontroll av flera av dessa punkter. För brandlarm, sprinkler och rökluckor rekommenderas särskilda serviceavtal. Det finns även möjlighet att upprätta digitala kontrollplaner för ert systematiska brandskyddsarbete (SBA).

PCB i fastigheten – detta behöver styrelsen veta
Alla fastighetsägare skulle ha genomfört en PCB-inventering senast 2019. Om resultatet inte finns sparat i föreningen kan det oftast begäras ut från Miljöförvaltningen.

PCB förekommer främst i hus byggda mellan 1956–1973 och kan finnas i:

• Fogmassor, till exempel rörelsefogar i fasader
• Golvmassor (t.ex. Acrydur)
• Isolerrutor
• Äldre elektriska komponenter (från 1920- till 1980-tal)

Om halten överstiger 500 mg/kg skulle sanering redan ha genomförts. Vid halter mellan 50–500 mg/kg ska sanering ske i samband med renovering eller ombyggnation – exempelvis vid fönsterbyte eller fasadarbeten.
Sanering måste utföras av certifierade företag och anmälas till Miljöförvaltningen minst tre veckor i förväg.
PCB är ett miljö- och hälsoskadligt ämne som kan påverka hormoner, lever och immunsystem samt skada naturen. Därför är det viktigt att ha kontroll på inventeringen innan ni planerar större underhållsåtgärder.