Varför ökar avskrivningarna när K3 används?

Många bostadsrättsföreningar som övergår från K2 till K3 får högre avskrivningar. I årsredovisningen syns ett lägre resultat, vilket ofta leder till frågor från medlemmar.
Ökade avskrivningar innebär inte att föreningen har fått ökade utbetalningar – och inte heller att ekonomin per automatik har försämrats. Här reder vi ut vad förändringen faktiskt innebär.

Home » Brf kunskap » Varför ökar avskrivningarna när K3 används?

En mer detaljerad redovisning av fastigheten

Skillnaden mellan K2 och K3 handlar i grunden om hur fastigheten redovisas.

I K2 skrivs byggnaden normalt av som en enhet över en längre period.
I K3 delas byggnaden i stället upp i olika delar (komponenter) – exempelvis tak, stammar, fasad och hiss, som skrivs av utifrån sin respektive bedömda nyttjandeperiod.

Det innebär att delar med kortare livslängd kostnadsförs snabbare. Resultatet blir därför ofta högre årliga avskrivningar. Syftet är att ge en mer rättvisande bild av hur värdet på fastighetens byggnadsdelar förbrukas över tid.

Avskrivningar påverkar resultatet – men inte likviditeten

Det är viktigt att skilja på redovisat resultat och kassaflöde.
Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad som speglar värdeminskning. De innebär inte en faktisk utbetalning under året.

När avskrivningarna ökar:

påverkas det redovisade resultatet
påverkas inte föreningens kassa
förändras inte föreningens betalningsförmåga

Det är därför fullt möjligt att en förening redovisar ett negativt resultat enligt K3, samtidigt som ekonomin i övrigt är stabil.

Vad säger egentligen ett lägre resultat?

Ett lägre resultat i K3 betyder i första hand att kostnadsfördelningen över tid har förändrats.
Det kan också tydligare synliggöra hur fastighetens byggnadsdelar förbrukas och hur stort det långsiktiga underhållsbehovet är.

För styrelsen innebär detta ett bättre underlag för att bedöma:

behovet av framtida avgiftsjusteringar
nivån på långsiktigt sparande
balansen mellan lån och eget kapital
hur underhållsplanen ska finansieras

För medlemmarna innebär detta:

att ett lägre resultat inte automatiskt betyder att ekonomin har försämrats
att föreningens ekonomi behöver bedömas i ett längre tidsperspektiv
att redovisningen ger en tydligare bild av fastighetens framtida underhållsbehov
att avgiftsbeslut baseras på föreningens samlade ekonomiska situation – inte enbart på årets resultat

Tydlig information i det första K3-året

Övergången till K3 innebär ofta en märkbar förändring i årsredovisningen. I det första räkenskapsåret då K3 tillämpas bör därför årsredovisningen innehålla en informationstext om att övergång till K3 har genomförts. Föreningens ekonomiska förvaltare bör kunna ge er stöd för att utforma denna text till förvaltningsberättelsen i årsredovisningen. Läs även vår artikel om hur du skriver en förvaltningsberättelse.

För styrelsen handlar det i första hand om att förstå förändringen – och kunna förklara den på ett sakligt och tryggt sätt för medlemmarna. Använd vår guide som stöd.

Ladda ner vår guide – K3 i praktiken, vad innebär det?

Guide-K3 i praktiken BRF Ladda ner

Påverkar K3 avgifterna?

Övergången till K3 i sig innebär inte att avgifterna måste höjas.
Däremot kan den ge en mer transparent bild av om föreningens långsiktiga sparande är tillräckligt i förhållande till kommande underhållsåtgärder.

Ett hållbart avgiftsuttag handlar ytterst om att skapa stabilitet över tid – och att undvika att kostnader skjuts på framtida medlemmar.

Helhetsperspektivet är avgörande

När en förenings ekonomi bedöms bör flera faktorer vägas samman:

kassaflöde
belåning per kvadratmeter
räntenivåer
planerat underhåll
sparande över tid

Redovisningsregelverket är ett verktyg – men inte en ensam indikator på ekonomisk styrka.

När avskrivningarna ökar i K3 innebär det:

att redovisningen blivit mer detaljerad
att värdeförbrukningen fördelas mer korrekt över tid
att resultatet påverkas bokföringsmässigt
att likviditeten inte påverkas

Glöm inte att informera medlemmarna – använd gärna vår guide!

Vanliga frågor kring K3 och ökade avskrivningar

Har föreningen fått ökade kostnader?

Nej. Avskrivning är en bokföringsmässig kostnad som fördelar tidigare investeringar över tid. Den innebär inte att nya pengar har betalats ut under året.

Betyder ett lägre resultat att ekonomin är sämre?

Inte nödvändigtvis. Resultatet påverkas av hur kostnader fördelas i redovisningen. För att bedöma föreningens ekonomiska styrka behöver man även se till kassaflöde, belåning och långsiktig planering.

Varför använder man K3 i stället för K2?

K3 ger en mer detaljerad och rättvisande bild av hur fastigheten förbrukas över tid. Det skapar bättre underlag för långsiktiga beslut kring underhåll och finansiering. Obligatoriskt för alla Brf:er att använda K3 från och med räkenskapsår som börjar efter den 31 december 2025.

Måste avgifterna höjas på grund av K3?

Inte automatiskt. Avgiftsnivån bör baseras på föreningens samlade ekonomiska situation och framtida underhållsbehov – inte enbart på hur avskrivningarna redovisas.

Utforska några av våra tjänster!

Ekonomisk förvaltning

Vi anpassar den ekonomiska förvaltningen efter din förenings behov. Med personlig rådgivning och smarta digitala verktyg ger vi förslag som stärker föreningens utveckling.

Till ekonomisk förvaltning

Teknisk förvaltning

Teknisk förvaltning som höjer fastighetens värde, med personlig närvaro, proaktivt agerande och en modern kundportal som gör ärenden och livet i styrelsen enklare.

Till teknisk förvaltning

Underhållsplanering

Med våra erfarna underhållsplanerare får ni en tydlig och hållbar plan för fastigheten – presenterad i Planima, där hela styrelsen enkelt kan följa med och ligga steget före.

Till underhållsplanering

Denna webbplats använder cookies

Hantera dina cookieinställningar