Fastighetsägarens egenkontroll
Fastighetsägarens egenkontroll omfattar alla de kontroller som ingår i ansvaret för en fastighetsägare. Det innebär att det inte finns någon myndighet som utför dessa kontroller åt fastighetsägaren. Däremot finns det tillsynsmyndigheter som genom stickprovskontroller ser till att fastighetsägaren uppfyller de krav som åligger dem. Vilka specifika krav som gäller för er förening beror dels på när och hur husen har byggts. De flesta kraven är dock gemensamma för alla fastighetsägare och det är styrelsens uppgift att se till att föreningen har ett kontrollsystem för samtliga punkter. Nedan har vi listat de viktigaste kraven.
I många fall har vi samarbetspartners kopplade till oss som kan hjälpa er med kontroller eller åtgärder.
Vad vill du läsa om?
Asbest
För flerfamiljshus finns det vissa krav som fastighetsägare måste följa när det gäller asbest. Asbest kan finnas i olika delar av en byggnad, såsom isolering, rörsystem, tak och golv. Vid sanering av asbest måste auktoriserat saneringsföretag anlitas för att säkerställa korrekt hantering och avlägsnande av asbestmaterial. Fri asbest kan vara farligt för hälsan och det är viktigt att följa riktlinjer och bestämmelser för att undvika risker. Så länge asbesten är intakt i hel isolering, takplattor, lim osv behöver inte sanering vidtas. Har ni löst asbest, ta kontakt med någon av våra samarbetspartners för en sanering.
Besiktning av automatiska portar
Kraven på besiktning av automatiska garageportar och andra portar är viktiga för att säkerställa säkerhet och funktion. Besiktningen utförs av auktoriserat besiktningsföretag som har rätt kompetens och kunskap. Det är även viktigt att ha ett serviceavtal för garageportarna för att regelbundet underhålla och åtgärda eventuella problem. Besiktning genomförs av KIWA eller DEKRA. För service finns några förslag bland våra samarbetspartners.
Hyresrätter
En hyresvärd har skyldigheter att underhålla hyresrättslägenheter enligt gällande lagar och avtal. Hyresgästen kan kräva att hyresvärden utför nödvändigt underhåll, såsom reparationer, byte av trasiga installationer och underhåll av gemensamma utrymmen. Hyresgästen kan vara berättigad till hyresnedsättning om lägenheten inte är beboelig på grund av underhållsbrister, eller om hyresvärden inte åtgärdar bristerna inom skälig tid efter att de har rapporterats.
Sedan tidigare finns en del överenskommelser om VLU (Valfritt lägenhetsunderhåll) mellan hyresvärd och hyresgästföreningen. Detta är dock något man frångår nu då detta fungerat dåligt. Däremot är det tillåtet att med en enskild hyresgäst teckna avtal om förtida underhåll eller standardhöjande åtgärder mot ett tillfälligt tillägg.
För att göra en hyreshöjning i samband med renovering eller underhåll av hyreslägenheten krävs att hyresvärden har skäl och att arbetet resulterar i en märkbar förbättring av lägenheten. Hyreshöjningen måste vara rimlig och i enlighet med reglerna och begränsningarna i hyreslagstiftningen.
I våra samarbeten med jurister finns möjlighet att fråga om råd i dessa situationer. Det går även bra att lyfta frågorna med våra tekniska förvaltare.
Hissar
Besiktning av hissar i flerfamiljshus är ett viktigt krav för att säkerställa att hissarna är säkra och fungerar korrekt. Besiktningen ska utföras av en auktoriserad besiktningsman från DEKRA eller KIWA.
Hissarna skall besiktigas årligen och omfattar en noggrann granskning av hissens mekaniska och elektriska komponenter samt dess drift och säkerhetsfunktioner.
För att säkerställa korrekt och regelbundet underhåll av hissarna är det viktigt att ha ett serviceavtal med en certifierad hissentreprenör. Ett serviceavtal innebär att hissarna får regelbunden tillsyn och underhåll, vilket minskar risken för driftstörningar och potentiella faror för användarna. Bland våra samarbetspartners finns pålitliga servicebolag.
Underhållsplan
I föreningens stadgar finns ofta krav på att föreningen skall ha och uppdatera en underhållsplan för föreningen. För nybyggda föreningar är detta ett krav från och med 2024. Underhållsplanen styr då ofta vilka avsättningar till yttre fond som årligen skall göras.
Underhållsplanen är ett bra verktyg för att kunna planera styrelsens arbete och föreningens kostnader på kort och lång sikt, att i tid se vilka större kostnader som kommer att drabba föreningen och att genom underhållet kunna förlänga livslängden på många delar av husen.
Fastum erbjuder upprättande och revidering av underhållsplaner för äldre föreningar i hela Mälardalen och upprättande av underhållsplaner för nybyggda föreningar i hela landet.
Kylmedia
För redovisning av köldmedia i ett flerfamiljshus finns det vissa krav. Gränsen för när en redovisning behöver göras kan variera, men generellt sett krävs det när fastigheten har en viss mängd kylmedia. Redovisningen bör lämnas in regelbundet enligt bestämda tidsintervall och krav och sändas till kommunens miljöförvaltning.
För Stockholm Stad och Uppsala gäller: Varje år ska rapport sändas till miljöförvaltningen om du under någon del av ett kalenderår har utrustning som omfattas av krav på läckagekontroll till en sammanlagd mängd om minst 14 ton CO2e. Senast den 31 mars ska årsrapporten för föregående år ha kommit in till miljöförvaltningen.
Rapportera köldmedia i Stockholm:
https://tillstand.stockholm/tillstand-regler-och-tillsyn/lokal-och-fastigheter/koldmedier/
Rapportera köldmedia i Uppsala:
https://www.uppsala.se/foretag-och-arbete/tillstand-och-regler–miljo-och-natur/kemikalier-godsel-och-bekampningsmedel/koldmedier-i-kyl–och-varmepumpanlaggningar/#lamna-in-arlig-kontrollrapport
Lekplatser
Det finns inga regler kring hur ofta en lekplats ska besiktigas men att ingen skadar sig på lekplatsen är fastighetsägarens ansvar. Därför rekommenderas att lekplatser besiktigas en gång per år för att kunna upprätthålla detta ansvar. Ansvaret för lekplatserna gäller såväl lekplatser som endast föreningens medlemmar har tillgång till som lekplatser som lekplatser som är öppna för allmänheten.
Besiktning bör utföras av certifierad besiktningsman och det brukar vara kö till att få besiktningar utförda under våren, så se till att vara ute i god tid.
Legionella
För att förebygga risken för legionella i tappvarmvattnet i flerfamiljshus finns det krav på återkommande kontroller av tappvarmvattentemperaturen. Riskkonstruktioner för legionella kan till exempel vara stillastående vatten i handdukstorkar installerade på tappvarmvattensystemet, blindrör efter omdragning eller kapning av tappvarmvattenrör eller låga temperaturer som främjar bakteriens tillväxt. Legionellabakterier kan följa med i ånga från duschen, bubbelbadet eller från kylanläggningar.
Att dricka vatten innehållande legionellabakterier är inte farligt. Legionellabakterier förökar sig i temperaturer mellan 20-45 ⁰C. Det är därför viktigt att se till att vattentemperaturen är över 50 ⁰C vid alla tappställen men inte över 60 ⁰C då detta istället skulle innebära en skållningsrisk. Temperaturen på tappvarmvattnet behöver därför kontrolleras minst en gång i månaden för att undvika både legionella i vattnet och skållning.
Om ni har noterat problem med tappvarmvattentemperaturen kan oftast någon av våra rörmokare komma med förslag på lösningar och om det är ett problem av större omfattning rekommenderar vi en projektledare från våra samarbetspartners.
Radon
När det gäller radon har du som fastighetsägare ansvaret att kontrollera halterna med jämna mellanrum. Det finns inget lagkrav för hur ofta detta skall göras men Strålskyddsmyndigheten rekommenderar att mätning görs minst vart tionde år och även om det har genomförts byggnadsåtgärder som kan påverka radonhalten. Det kan exempelvis handla om att man har bytt eller byggt om ventilationssystemet, ändrat användningen för lokaler, gjort håltagningar i källare eller krypgrund exempelvis.
Långtidsmätning av radon kan genomföras mellan den 1 oktober till den 30 april och skall genomföras under minst två månader.
Vid mätning skall alla lägenheter med markkontakt mätas och 20 % av övriga lägenheter i respektive hus. En korrekt genomförd radonmätning är avgörande för att identifiera eventuella radonhalter över referensvärdet om 200 Bq/m3 och vidta lämpliga åtgärder för att minska exponeringen för radon och säkerställa en hälsosam inomhusmiljö.
Fastum genomför radonmätning i egen regi och bland våra samarbetspartners hittar ni projektledare och entreprenörer som kan ta fram förslag på lösningar när mätvärdet hamnat över referensvärdet. Ofta handlar det om att sätta in någon typ av ventilationslösning eller att se till att befintlig ventilation funkar som den ska.
Har föreningen arbetsplatser eller skolverksamhet på sin fastighet gäller andra regler för dessa utrymmen. Börja med att kontrollera i hyresavtalet vem som ansvarar för att mätning av radon genomförs, hyresvärden eller hyresgästen.
OVK (Obligatorisk Ventilationskontroll)
För olika typer av ventilationssystem finns olika regler. I centralventilationssystem måste OVK genomföras vart tredje år, medan för självdragssystem ska OVK utföras vart sjätte år. Rengöring av kanalerna rekommenderas normalt att göras vart sjätte år, men kan behöva göras oftare beroende på behov. Har föreningen radhus där varje innehavare har ett eget aggregat är det stadgarna som styr vem som ansvar för att genomföra OVK. I vissa kommuner är även denna typ av bebyggelse undantagen från kravet.
Vanliga fel vid OVK inkluderar ofta otillräcklig luftmängd, bristande funktionalitet hos fläktar och filter, felaktigt balanserade system och felaktiga ombyggnationer i lägenheterna. Dessa problem kan påverka både ventilationens effektivitet och boendemiljön. En korrekt genomförd OVK är avgörande för att säkerställa en god inomhusmiljö och att ventilationssystemet fungerar som det ska.
OVK kan vi utföra själva med hjälp av vår underleverantör OVK-Center och flera av våra samarbetspartners erbjuder samma tjänst. Har ni teknisk förvaltning hos oss hjälper vi dig med upphandlingen.
SBA
SBA, Systematiskt brandskyddsarbete är ett sätt att säkerställa att ni har kontroll på föreningens brandskydd. I en förening bor många människor och sköts inte brandskyddet på ett bra sätt kan det få förödande konsekvenser. Det är både styrelsen och de boende som har ansvaret att se till att brandskyddet är tillräckligt. Som boende bör du tex se till att ha brandvarnare uppsatt, att kanske ha en brandfilt och en brandsläckare hemma. Kanske har du som boende också ansvaret för att sota din rökkanal? Se stadgarna för ansvarsfördelningen i er förening.
För föreningens del kan det alltså också handla om att se till att:
- sota rökkanalerna i föreningen
- dörrar i brandcellsgränser stänger ordentligt
- det inte finns otätade håltagningar genom brandcellsgränser
- rökluckorna öppnar vid behov
- testa nödljusarmaturer regelbundet
- se till att det inte står saker i utrymningsvägar som hindrar utrymning
- uppställningsplatserna för utryckningsfordon hålls tomma
- sprinkler eller brandlarm servas och fungerar som det skall
- det finns tidigt larm i lokaler med endast en utgång som ligger oländigt till
Det är många risker som en styrelse behöver hålla reda på.
Har ni teknisk förvaltning hos Fastum ingår regelbunden kontroll av de flesta av dessa punkter medan vi rekommenderar er att teckna särskilda serviceavtal för tex brandlarm, kontroll av rökluckor och sprinkler.
Bland våra samarbetspartners hittar ni entreprenörer som kan upprätta digitala kontrollplaner för er SBA och även entreprenörer och konsulter som kan ta fram lösningar för tidiga larm skyltning.
PCB
Alla fastighetsägare har genomfört en inventering av PCB. Denna skulle vara utförd senast 2019. Resultatet från inventeringen bör gå att få ta ifrån Miljöförvaltningen, om det inte finns sparat i föreningen.
PCB kan finnas i hus byggda mellan 1956-1973 och återfinns ofta i fogmassor som tex rörelsefogar i fasaden, i golvmassor av fabrikatet Acrydur och i isolerrutor. I elektriska komponenter kan PCB finnas i produkter från 1920-talet till en bit in på 80-talet. Vid halter över 500 mg/kg finns krav på att PCB redan skall ha sanerats. För övriga byggnadsdelar med halter mellan 50-500 mg/kg gäller att sanering skall ske vid renovering eller ombyggnation. Detta gäller många föreningar när det nu har blivit dags att byta fönster eller att byta ut torkade rörelsefogar.
För att sanera PCB måste man anlita specialiserade och certifierade företag. Saneringen innebär att PCB-haltiga material och produkter tas bort eller ersätts med icke-farliga alternativ. Saneringen måste anmälas tre veckor i förväg till Miljöförvaltningen.
PCB är farligt för människor, djur och natur på grund av dess giftiga egenskaper. Långvarig exponering för PCB kan ha allvarliga hälsoeffekter, inklusive påverkan på hormonella system, leverfunktion och immunsystem. PCB kan också orsaka skador på ekosystem genom att ackumuleras i jord, vatten och organismer.
Läs gärna mer på:
sanerapcb.nu